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望京SOHO預租兩周就提價 潘石屹或難逃轉型陣痛
在市場量價齊跌的當下，北京望京SOHO塔3入市僅兩周，老潘便亟不可待地要提高租金；在SOHO中國"開發-持有"模式轉型的第一年，老潘或許略顯急切？
4月22日，瑞信集團發表報告稱，SOHO中國有限公司旗下北京望京SOHO第三座首個主要租戶將於下月起提租，意味著該項目在預租首兩星期，已錄得19%的出租率。
在望京SOHO塔3入市當天，潘石屹便宣稱，非常看好北京未來的寫字樓租賃市場，"我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。"事實上，老潘早在內部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，隻要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。
急切提價
根據soho中國的官網資料，望京SOHO位於北京朝陽區望京地區的核心區，由三棟集辦公和商業一體的高層建築和三棟低層獨棟商業樓組成。
該項目占地面積11.54萬平方米，規劃總建築面積52.13萬平方米，其中辦公面積為36.42萬平方米，商業面積僅5.28平方米。據悉，望京SOHO的塔1和塔2去年就幾乎售罄，累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元/平方米。
於今年4月16日預租的望京SOHO塔3寫字樓，由SOHO中國全部自持，其高達200米，號稱目前望京第一高樓，總建築面積約12萬平米，計劃於今年9月完工。據瞭解，此次共推出房源151個，包括138個寫字樓、13個商鋪；其中寫字樓租金最低5.2元/天/平方米，最高達7.5元/天/平方米。
在望京SOHO塔3入市當天，潘石屹便宣稱，非常看好北京未來的寫字樓租賃市場，"我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。"不過，潘石屹當天並未透露簽約租金價格和漲價比例。
RET睿意德董事助理李靜雅指出，租金會根據放量和反饋的條件進行相應調整，提高租金的浮動，主要是基於內部核算和蓄客的判斷。"在蓄客階段會有一定判斷，通常以價值居中的產品去試下水，看市場情況，然後去浮動價格，如果預期情況比較好的話，其價格也會有一定上浮。"
事實上，潘石屹早在內部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，隻要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。
老潘敢於發出此等豪言的底氣或許便在於，望京SOHO塔3預租首日，便與《捕魚達人》遊戲開發商--北京觸控科技有限公司簽瞭第一單，並一次性出租2.3萬平方米，直接實現瞭20%以上的出租率。
市場難題
不過，在住宅市場量價齊跌的背景下，租賃市場似乎也難逃走冷之勢。據高緯環球最新報告顯示，北京甲級寫字樓租金降幅放緩。該機構預計，隨著寫字樓租金漲勢放緩和租賃市場需求平穩，再加上商業地產售價不斷升高，將使投資回報率產生下行壓力。
數據顯示，今年第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續小幅下調1.1%至每月每平方米377元，這是自2013年第二季度以來連續第四個季度的環比下跌。
高緯環球中國區董事總經理戴瑞德日前指出，2014年北京新增供應將迎來高峰，預計未來兩年還將有約144萬平方米的汽車信貸增貸缺錢急用哪裡汽車貸款甲級寫字樓陸續入市，租賃市場面臨較大消化壓力，市場平均租金有可能出現下調。
不過，睿意德李靜雅指出，目前北京商業寫字樓市場的外溢需求在增長，考慮到資金和產業交通的因素，部分業主已經在不斷地往外遷。
據悉，望京地區辦公樓的平均租金水平比中央商務區低41%，部分對租金較敏感的租戶選擇望京等租金相對較低的新興辦公樓商圈。數據顯示，望京的空置率從上季度的2.9%下降0.7個百分點至2.2%。
然而，對一向擅於銷售的SOHO中國來說，出租無疑是另一個新的市場。李靜雅指出，銷售是賣方市場，做出產品，認同的客戶就會去買，公司更多的是以建築概念和建築特色去強調產品價值。"但是，如果SOHO中國轉到出租市場的話，這就是買方市場瞭，這裡品牌方會變得更加強勢，對產品和運營管理能力等會有更嚴格的要求"。
在她看來，對SOHO的考驗，還要求其要有一個非常強的運營團隊去支持自持經營的物業。"SOHO中國自持的所有商業產品都是處於長期調整狀態，這就對該公司的品牌經營的管控提出一定要求，以及未來能否把客群吸引過來，而長期的運營還關系到能否保證健康換租，從而使品牌不斷向好的方面調整，而不流失好的品牌，這些都是對SOHO中國的考驗。"
"現在商業供應量是比較大的，對每個開發商的品牌運營能力和招商能力提出瞭更高的挑戰，"李靜雅指出，在這麼新的競爭環境中，SOHO中國即便有一定的品牌吸引力，也面臨同樣的壓力。
轉型陣痛
就在今年3月4日的業績會上，SOHO中國稱，2013年是公司從"開發-銷售"向"開發-持有"模式轉型的第一個年頭，公司的轉型是順利且成功的。老潘則毫不謙虛地說："2013年我們給股東交上一份滿意的答卷。"
不過，多位長期跟蹤SOHO中國研究機構和分析師卻並不認同這一觀點。
越秀證券李尚偉指出，從長遠看，SOHO中國的轉型是利好的，但在短期內，仍避免不瞭轉型的陣痛；"對於SOHO中國而言，在2014年和2015年這兩年，利潤下降50%-60%都很正常。"
另有分析人士指出，轉型不是一兩年的事情，現在隻能算是一個開始。起碼要到201不敢開口詢問苗栗市青年創業貸款教您簡單利用線上免費諮詢7年，轉型的效果才能顯現。
李尚偉指出，SOHO中國的"陣痛"主要體現在公司的財務報表上，一是該公司持有物業並加重租金收入比例，這將減慢其現金回流速度，並占用大量資金，從而導致公司的凈負債水平提高；二是，銷售能更快回籠資金，今年該公司改以租金為生，那麼其營業額必將大量減少，從而影響整體利潤。
SOHO中國2013年的年報顯示，其去年營業額為146.21億元，按年跌9.43%；其中出售物業單位所得143.42億，投資物業的租金收入為2.79億，租金收入僅占營業收入的1.91%。而截至去年底，集團擁有現金及銀行存款約106.5億元，凈資產負債率約為17%。
今年以來，SOHO中國連續拋售北京、上海物業。張欣在業績介紹視頻中指出，持有充足的現金變成重中之重，這也是其決定出售SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的原因。"這兩個項目的出售帶來瞭52億的收入，將我們的流動量總額提升到220億，充裕的現金便於收購更多更優質的資產。"
然而這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預期收益相比，卻是折價瞭56.42%，無疑昭示著SOHO中國目前對於現金流的高度渴求。
不過，李尚偉指出，SOHO中國現在持有的物業都是中國相對來說最高端的物業資產，加上公司目前現金還比較充裕，兩三年內，隻要其不大規模拿地，一般不會出現財務問題。
穆迪的報告也預計稱，待SOHO中國的現有項目全面投入運營，望京SOHO、SOHO復興廣場和凌空SOHO等新項目完工並產生現金流後，2014年SOHO中國的租金總收益將繼續強勁增長。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/08022706812.shtml
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